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Quelles différences entre une SCI imposée à l’IR et une imposée SCI à l’IS ?

Quelles différences entre une SCI imposée à l’IR et une imposée SCI à l’IS ?

Publié le : 30/05/2025 30 mai mai 05 2025
Rédaction

La SCI (société civile immobilière) est un outil prisé pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. En principe, elle est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), mais ses associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix n’est pas anodin, car il a des conséquences juridiques, comptables et fiscales importantes.


Rappel sur la SCI : un cadre souple pour investir à plusieurs

En principe, la SCI permet à plusieurs personnes de se regrouper pour investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une grande liberté dans la rédaction des statuts.

Elle demeure toutefois une société civile, et son objet ne peut être commercial. Certaines activités, comme la location meublée, entraînent d’ailleurs une soumission automatique à l’IS en raison de leur caractère commercial.


SCI à l’IR : transparence fiscale et régime des particuliers

Lorsqu’elle est soumise à l’impôt sur le revenu, la SCI est dite « transparente » : ce ne sont pas la société, mais les associés qui sont directement imposés sur leur quote-part de bénéfices, dans la catégorie des revenus fonciers, selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Lorsque les recettes annuelles sont inférieures à 15 000 €, le régime micro-foncier s’applique automatiquement, avec un abattement forfaitaire de 30 %, sauf si les associés choisissent irrévocablement, pour une durée minimale de trois ans, le régime réel. Au-delà de ce seuil de 15 000 €, le régime réel s’impose.

Dans ce cadre, les associés peuvent déduire certaines charges telles que les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou encore les frais de gestion. En cas de déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

En matière de plus-values, le régime applicable est celui des particuliers, avec une exonération d’impôt après 22 ans de détention, et une exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.

Enfin, la SCI à l’IR n’est pas tenue de tenir une comptabilité commerciale, ce qui simplifie considérablement sa gestion administrative.


SCI à l’IS : fiscalité professionnelle et obligations accrues

En optant pour l’impôt sur les sociétés, la SCI devient une société fiscalement « opaque ».

Elle est alors redevable elle-même de l’impôt, calculé au taux normal de 25 %, avec une possibilité de taux réduit à 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice, sous certaines conditions. Contrairement au régime de l’IR, les déficits constatés ne sont pas imputables sur le revenu des associés, mais peuvent être reportés sur les bénéfices futurs pendant une durée de dix ans.

Ce régime permet une déduction élargie des charges, incluant notamment l’amortissement de l’immeuble, les frais d’acquisition, ainsi que la rémunération du gérant.

En revanche, les plus-values réalisées sont soumises au régime des professionnels, ce qui signifie qu’aucun abattement pour durée de détention ne s’applique, même en cas de conservation prolongée du bien.

La SCI à l’IS est également soumise à des obligations comptables strictes : elle doit tenir une comptabilité commerciale complète, comprenant notamment un bilan, un compte de résultat, un livre-journal et un grand-livre, l’ensemble devant être conservé pendant au moins dix ans.

Enfin, l’option pour l’impôt sur les sociétés devient irrévocable après cinq exercices, sauf retour anticipé au régime de l’impôt sur le revenu si cette rétractation intervient dans ce délai.
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